Ultimo aggiornamento: 30 Ottobre 2020
E’ possibile detrarre nella dichiarazione dei redditi gli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati nell’anno per i mutui, a prescindere dalla scadenza della rata.
In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.
Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.
ATTENZIONE:
Se il mutuo è intestato a più persone, ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi.
IMPORTI NON DETRAIBILI:
Non è possibile detrarre gli interessi derivanti da:
- mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione (ad esempio per la ristrutturazione);
- mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale (ad esempio per l’acquisto di una residenza secondaria). Sono esclusi da questa limitazione i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.
N.B. :Non possono essere detratti nemmeno gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
MUTUO SUPERIORE AL COSTO DELL’IMMOBILE:
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto.
Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:
(costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati) / capitale dato in mutuo.
ONERI ACCESSORI:
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
Tra questi oneri sono compresi:
- l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta,
- la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione
- gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato),
- la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
- le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo ecc.
Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
INTERESSI PER MUTUI IPOTECARI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALI:
Per gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.
N.B.: Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
In caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.
ATTENZIONE:
In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, il limite di 4.000 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).
Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.
La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.
Per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto, a meno che al 1° gennaio 2001 non fosse già decorso il termine semestrale previsto dalla disciplina previgente.
Per i soli mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta purché l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro per ciascun intestatario del mutuo.
Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.
Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile
sia adibito ad abitazione principale.
Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari).
Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.
La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.
N.B.:La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.
CONTRATTI DI MUTUO STIPULATI PRIMA DEL 1993:
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.