Ultimo aggiornamento: 1 Ottobre 2020
A partire dal 1° giugno 2017 è in vigore una disciplina fiscale sulle c.d. “locazioni brevi” che prevede l’applicazione di un’imposta con l’aliquota del 21%, così come previsto per le locazioni tradizionali
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Rientrano in tale definizione anche i contratti, aventi durata non superiore a 30 giorni:
- di sublocazione;
- di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario.
La disciplina si applica nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore.
SOGGETTI INTERESSATI:
Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa.
Sono esclusi anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di attività quali quelli ad uso foresteria dei dipendenti.
Nella definizione di locatore sono compresi anche il sublocatore e il comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.
ATTENZIONE:
L’ambito applicativo è determinato in base alla causa del contratto e non in base al diritto che ha sull’immobile colui che lo mette a disposizione. Ciò comporta che la disciplina sulle locazioni brevi si applica a prescindere dal tipo di reddito che deriva dal contratto di locazione: a nulla, dunque, vale il fatto che dal contratto derivi un reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) o un reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato).
COS’É LA “LOCAZIONE BREVE”:
Le locazioni brevi sono:
- contratti di immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative , appartenenti alle categorie catastali :
- da A1 a A11(esclusa A10- uffici o studi privati);
- le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc…);
- nonché singole stanze dell’abitazione.
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Non vi rientrano i servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso dell’attività di bed and breakfast occasionale.
TASSAZIONE DELLE LOCAZIONI BREVI:
Il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta, con aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.
La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.
INTERVENTO DI INTERMEDIARI:
Nel caso in cui nella stipula del contratto intervengono intermediari sono previsti particolari adempimenti.
Gli adempimenti possono essere divisi in due blocchi:
- effettuazione e certificazione delle ritenute;
- trasmissione dei dati.
Gli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati e all’applicazione della ritenuta sono effettuati anche dagli intermediari fiscalmente non residenti nel territorio dello stato.
In caso di soggetti non residenti:
- se hanno una stabile organizzazione in Italia: adempiono ai relativi obblighi tramite la stabile organizzazione;
- se non hanno una stabile organizzazione in Italia: devono nominare un rappresentante fiscale.
CERTIFICAZIONE UNICA:
Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve sono tenuti, tra le altre cose, a rilasciare la Certificazione Unica.
In caso di rilascio del modello CU, i sostituti d’imposta non sono tenuti all’ulteriore obbligo di trasmissione dei dati.
La comunicazione dei dati deve essere effettuata, utilizzando le apposite procedure telematiche rese disponibili dall’Agenzia delle Entrate, entro termine il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto.
Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia.
SANZIONI:
- l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, di cui l’intermediario dispone, è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro;
- la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati;
- non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.
