TASSAZIONE IMMOBILI LOCATI: COME APPLICARE LA CEDOLARE SECCA

Chi ha immobili ad uso abitativo da locare può scegliere l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”).

La cedolare secca:

• è sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga;
• può essere applicata anche ai redditi di locazioni “brevi” che non sono soggetti all’obbligo di registrazione.

ATTENZIONE:

Successivamente, l’agevolazione è stata estesa, con effetto dai contratti stipulati nel solo periodo d’imposta 2019, anche agli immobili classificati nella categoria C/1 (Negozi e botteghe).

SOGGETTI ESCLUSI:

Non possono usufruire della cedolare:

• i soggetti locano immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni;
• gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti;
• i titolari di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.

ALIQUOTE:

La cedolare secca, è fissata in misura pari a:

• 21% sui canoni di locazione a regime ordinario;
• 10% per quelli a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini; stessa aliquota si applica ai contratti a canone concordato nei comuni con stato di emergenza dichiarato nei 5 anni precedenti al 28 marzo 2014.

L’aliquota del 10% si applica anche:

• ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di apposite convenzioni nazionali. Inoltre, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le page226finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della “cedolare secca” anche il contratto di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro;
• ai contratti transitori ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

CONTRATTI DI LOCAZIONE INTERESSATI ED ESCLUSI:

La cedolare secca si può applicare ai contratti di locazione:

– aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa;

– conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità.

Non è possibile applicarla, invece, ai contratti di locazione:

– relativi agli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi);

– conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;

– di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;

– di immobili situati all’estero;

– di sublocazione di immobili.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA:

L’opzione:

• può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione;
• vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima;
• può essere revocatain ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata; la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.

L’opzione per la cedolare secca esercitata in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo.

L’opzione per la cedolare secca è possibile anche per il coniuge non proprietario dell’immobile ricompreso nel fondo patrimoniale.

Attenzione

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, salvo l’applicazione, sino al 30 giugno 2019 della sanzione pari a 100 euro (ridotta a 50 euro se la comunicazione viene presentata entro 30 giorni), da versare con codice tributo 1511 non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo Quadro della dichiarazione dei redditi.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE IN CASO DI LOCAZIONE DI PIÚ IMMOBILI:

 Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali è esercitata l’opzione per la cedolare secca ed altre unità immobiliari non soggette al regime della cedolare secca, l’imposta di registro deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi a quest’ultimi immobili. In tali ipotesi, l’imposta di registro deve essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca.

Qualora sia indicato un canone unitario, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca. Tale quota deve essere determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

OPZIONE ESERCITATA IN SEDE DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca va fatta in sede di registrazione del contratto.

A tal fine va utilizzato il Mod. RLI secondo le seguenti modalità:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

L’esercizio dell’opzione va fatta in dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto in data anteriore alla presentazione della dichiarazione dei redditi (in quest’ultimo caso l’opzione va eseguita in sede di registrazione del contratto).

VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA:

La cedolare va versata entro il termine stabilito per il pagamento dell’IRPEF.

È dovuto un acconto pari al 95% che deve essere effettuato:

• in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:
• la prima, nella misura del 40%, entro il termine di versamento delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi;
• la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

La misura dell’acconto, dal 2021, passerà al 100%.

Riguardo ai codici tributo vanno utilizzati:

• 1840 per la prima rata dell’acconto;
• 1841 per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in un’unica soluzione;
• 1842 per il saldo.

SANZIONI:

Nel caso di mancata indicazione in dichiarazione dei canoni da locazione di immobili a uso abitativo, ovvero di un’indicazione in misura inferiore a quella effettiva, le relative sanzioni si applicano in misura raddoppiata; in tal caso, non è possibile usufruire della riduzione delle sanzioni, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia dello stesso all’impugnazione dell’accertamento.

In caso di omessa registrazione, o di registrazione con un importo inferiore a quello effettivo, ovvero di contratto di comodato fittizio per le locazioni di immobili ad uso abitativo:

• la durata della locazione viene automaticamente fissata a quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
• il rinnovo della locazione avviene secondo la disciplina dei contratti a canone libero;
• il canone annuo di locazione viene determinato in misura pari al triplo della rendita catastale, con adeguamento agli indici ISTAT.